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楼市的冷热更迭，越来越飘忽了。
年前，市场情绪一度悲观到极点，很少有人预见得到，转过年去，会出现一波如此迅猛的小阳春。
热火朝天的叫好声中，心灰意懒的从业者们终于打上了满满的鸡血，撸起袖子，准备迎接市场复苏——
风云突变，啪地一声，小阳春忽然又消失了？
这是怎么回事？
复苏真实存在吗？这一轮暖意在历史上到底处于什么阶段？接下来，楼市又会走出怎样的曲线呢？
有必要还原一下这一个多月以来，真实的成交数据了。
先看全国数据。
嗯，二手房的数据是真的好。
西南证券整理数据显示，从春节后到3月10日，13城二手房成交面积直线上涨，虽然三月初有过一波小的回调，但又迅速涨了回去，从整体曲线上看，无伤大雅。
目前，日成交量是2022年同期水平的两倍，逼近2021年二手房成交的最高值。
鉴于2020年全年数据都不太好，也就是说——
如今的二手房成交量，基本摆脱了三年疫情的阴霾，达到了正常年份的水平。
但与炙手可热的二手房相比，被开发商寄予厚望的一手市场，只能说是不温不火。
2月以来，一手房的交易曾经连续四周实现回升，但即使是最高点，也只能勉强与去年下半年的日均数据齐平。
而到了三月以后，成交面积确实逐日下降了，目前的成交量比半个月之前，缩水了大概20%左右吧。
那么，不同能级城市之间，究竟是哪一类的地产销售情况修复最好呢？
令我们意外的是，成交领头羊居然不是经济活跃的一线城市，而是二线城市。
三线城市逐渐退出群聊，还在缓慢爬坡中——
但二线城市，无论是新建商品房市场，还是二手市场，都要比一线城市多出一个身段不止了。
所以，当下开发商争先在有潜力的二线城市拿地，并非只盯着一线城市的盘子，也就情有可原了。
那么，广州市场的表现又是怎样的呢？
小阳春期间，与全国市场的走势大差不差。
二手市场成交抢眼。
2月，广州的交易量已经来到近一万宗了，环比大涨接近80%，与去年同期相比，上涨了1.4倍，创下21个月以来的新高。
而广州楼市的风向标——珠江新城的回暖，更加迅猛。
2月，这个动辄一套房子价值千万以上的片区，合计成交了139套房，两房、三房被抢断货，超过去年全年成交套数的五分之一。
而这个月，珠江新城在前12天时间里，成交量为58套。
折算一下，交易量没有出现明显的下滑。
但是，网签是有滞后性的。
目前，贝壳的前瞻数据——购房咨询量已经从2月下旬开始逐渐下滑，可以预期的是，后续签约量会有所降温。
再看一手市场。
让我比较惊讶的是，中原月报中，即使是闹得红红火火的小阳春，整体成交也保持在和去年下半年持平的水平，没有出现明显的放大。
我个人猜测，可能是因为广州限购没有放开，新房市场存在大量为了给“卖一买一”客户腾名额而大幅延迟网签的现象。
近两个星期，世联东一研究院跟踪各区标杆盘数据显示，到访热度出现了连续的，明显的下滑。
鉴于网签有比较多的积压，短期的交易数据不太会有明显变动，但长期而言，难以为继。
市场复苏的本质，是滞后的购房需求爆发叠加口罩放开后的信心修复。
但积攒下来的需求是有限的，一两个月的快速释放之后，很难撑起持续的成交。
