前几天，中海大境终于启动认筹，不出意外的，也低开了。

最低7字头起，在这个地段，就问你香不香？

所以普通人大抵也是抢不到的。

125和140的户型首开就只有一条梯腿，货量最少，但意向客户最多。这里面既有本地客，也有外地客，既有大把从去年盯到今年的市场客，也有不少兜兜转转高高低低的内部客。

只要是打算真金白银买这个盘的，此前想必都听闻了不少路边社消息，肯定知道我的意思。

还好观樾开得早。

这广州市场上的新盘绞杀，如今真叫一个惨烈。

不过，开发商相争，购房者得利。

当然不是坏事。

1

回想这一轮厮杀，开发商的打法开始高度趋同。

除了首进天河的华润略显水土不服，越秀观樾、中海大境，都开始用“低开高走”的这一套策略。

先用低于市场预期的价格把第一波站稳，规模出货，后面再慢慢调整。

而这一套玩法，最开始用的，不就是保利嘛。

所以在大家都开始同题作文的时候，保利也拿了两个顺销盘，保翔和天汇，趁着3月几个新盘首开一起造起来的势，好好的走了一波货。

从最近的成交数据看，经过大半个月的发酵，无论是世联东一研究院，还是贝壳渠道的成交数据，或者克而瑞的统计，广州的成交量，是实实在在的起来了。

2

市场解冻，接下来，广州的楼盘还会继续降价吗？

分盘。

郊区盘的促销动作是长期存在的。

现在，及以后，郊区盘都会有波段性的入手时机，被中心区挤压得越厉害的阶段，就是对预算有限的人来说，上车郊区盘越好的时点。

市中心的价格，也在底部重塑中。

对拥有中心区核心资产的业主来说，这是一个相当痛苦的时期。

比如，此前一些板块的标杆盘，牛奶厂的“四大金刚”、金融城的兰亭盛荟、珠城的中海花城湾等等，从去年开始被疯狂挤泡沫，如今的价格，要遇上个业主失业或生病急用钱，别犹豫，赶紧买。

至于中心区新盘的房价，小阳春这一波走完，不会持续在低位徘徊的。

保利员村的项目，都荟天珺，在大境之前悄无声息的抢开了，整体均价11万+，大大超出了此前的市场预期，很多意向客户说，贵了。

所以接下来，我觉得市场会因为不断放量，价格逐渐回升。

3

其实，一味的降价也不是好事。

抄底是有前提的，脱离开发成本讲抄底，最后买单的还是购房者自己。

换句话说，开发商现在卖给你的房价，账要算得过来。

拿地价加建安成本，不能明显亏本。如果新房甚至降到楼面价卖给你，你敢买吗？你能想象之后交付给你的新房，会是啥样？

最严重的，恐怕是个烂尾楼。

即便不，减配是必然的，不是房子减配，就是小区园林等公区减配。

看上去房子是卖出去了，但卖的人没赚到钱，买的人一拿到房就要去维权，不是双输吗。

此前很多敢用面粉价去卖的盘，不都是暴雷房企要马上回血，要短期的现金流么。

千万别买。

4

所以，该怎么在合理的价格范畴内，去科学的抄底，或者说，科学的买到一个相对靠谱的房子呢？

如何判断合理价格，前面说了。至于相对靠谱的房子，无外乎两点——

售前看产品，售后看交付。

早前几年，我经常在大湾区和国内几个新一线城市踩盘，看过别人家的房子之后，我常常觉得广州为啥就没有好房子呢，拿着同样甚至高得多的预算，放眼望去，就给个这？！

直到中海观澜府的岛台设计出来。

当时真的觉得好赞。关于这一点，我在此前的多篇文章中，不厌其烦的提到过。

但市场就是逆水行舟，不进则退。这几年的中海产品，变得相对中庸，不失不过。

还有珠江花城的“同等面积多一房”。

现在广州的刚需盘，早就习惯了螺蛳壳里做道场，70多方都能整出个4房来。但最先看到刚需和刚改这一痛点的，应该是珠实。

预算有限，但家里人口又多，需要很多个房间，怎么办？几年前的珠江花城，就搞出了同等面积给你多一间房，解决的就是这个痛点。

当时珠花推出的横厅，在广州市场也算少见，那一代的产品在当时来说，是不错的。

然后就是保利天瑞的纯板楼设计。

在天瑞之前，广州遍地塔楼，上海的朋友来广州看房，都会投来同情的眼光：

这都不是板楼，南北都不对流，怎么住啊？

天瑞除了靠广园的两栋塔楼，基本是板楼，加上新中式的风格，我个人觉得是把广州的产品力又往上拉了一个台阶。

所以后面很多项目都开始了低密板楼设计，比如刚推的观樾，等等。

作为购房者，我们是很愿意看到开发商发力卷产品的，不过产品这个东西，萝卜青菜各有所爱，自己喜欢就好，倒没什么标准化的选筹方法。

到了交付，就有些需要注意的了。

最简单的，买这个盘之前先了解下，这个盘此前有没已经交付的楼栋？已经交房的，有没有业主因为质量问题集中维权的？

这家开发商的其他楼盘，有业主反映质量问题吗？

再看回这家开发商的二手楼盘，口碑怎么样？物业好不好？

特别是物业，非常非常重要，大家一定要注意。

二手房的物业口碑，才是一家开发商真实的售后服务水平。

5

当然，对我个人来说，买房的时候还会非常看中一点：

开发商的价值观。

这个也很简单，就是业主无论因为什么原因维权，开发商任何岗位的任何人对着自家的业主，都不要傲慢的说，谁让你自己要买的？

发生事故的时候，不要首先区分出事的是业主，还是租户。

人啊，什么时候都要有敬畏心。