管理层合影
8月19日，美的置业（3990.HK）召开2024半年度业绩发布会，披露上半年的经营亮点和未来的战略规划。
作为地产行业稳健派的代表之一，美的置业上半年保持了正向盈利，“三道红线”也维持绿档水平，负债结构持续优化。在基本面稳定、安全的前提下，该公司进行股权重组，将全资持有的房地产开发业务产权线从上市公司重组至控股股东，以低杠杆、轻资产的方式继续深耕房地产开发全价值链，积极探索行业发展新模式。
美的置业董事会主席郝恒乐在会上表示，重组后，上市公司平台所保留的业务均前景广阔，拥有良好的增长空间。据了解，未来3年，美的置业的发展目标是营业收入复合增长率不低于25%，归属母公司净利润复合增长率不低于20%，派息政策保持行业有竞争力水平。
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业绩稳健 积极求变
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业绩报告显示，上半年，美的置业实现合同销售总额202亿元，营业收入251亿元，净利润5.96亿元。截至6月末，该公司的净负债率为50.1%，现金短债比1.26，剔除预收账款后的资产负债率为67.8%，“三道红线”保持绿档水平。
为进一步提升公司财务指标的安全系数，期内，美的置业主动优化负债结构、保障充足的流动性，有序布局偿债计划。截至报告期末，公司一年内到期有息负债90.8亿元，月均还债仅7.6亿元。报告期内，公司的现金总量135亿元，偿债压力较小。
稳健的经营策略令美的置业成为了行业里少数仍具有再融资能力的民营房企之一。上半年，该公司累计发行三期共计41.4亿元中期票据，融资渠道通畅。同时，加权融资成本较上期下降15BP至4.54%，体现资本市场对其信用价值的高度认可。
除了业绩数据外，值得关注的还有美的置业的重要战略转向。期内，该公司宣布计划通过“实物分派 现金选择权 控股股东关连交易收购”的方式，将房地产开发业务产权线从上市公司重组至控股股东。现金代价是5.9港元/股，相比最后一个交易日的收市价，溢价了57.33%。现金替代的市盈率约为20.82倍，远高于市场可比公司市盈率范围上限、平均值和中位数。
重组的逻辑很清晰。在行业下行周期，每家企业都面临着发展与安全怎样兼顾的严峻挑战，主动应变优于被动调整。美的置业表示，重组后公司将实现轻车上阵，减少负债以及房开业务重资产属性相关的信用风险，同时降低股东在房开业务的投资风险。此外，聚焦轻资产性质、专业化服务导向的业务，也使得公司能够凭借在房地产全价值链深耕多年的专业积累，实现更高的利润率水平，为股东提供更为合理的回报。
根据美的置业披露的备考数据，2023年，其保留集团的营业收入为29.1亿元，归属母公司核心净利润4.2亿元，归属母公司净资产49.2亿元。归属母公司的核心净利率达到了14.4%，远超地产行业的平均水平。
发布重组公告的第二个交易日，美的置业的股价大涨约70%至6.37港元。8月19日，该公司股价继续上行，一度突破7.2港元，创下年内新高，凸显投资者对这一战略转型的肯定与支持。
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回归经营 前景可期
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剥离房开业务后，美的置业将构建“开发代建 物管服务 资产运营 房地产科技”的业务模式，探索更具可持续性的商业模式，推动企业高质量发展。
物管服务方面，2024年上半年，美置服务实现17亿元的营业收入，合约面积9218万平方米，第三方业务占比达20%，客户感知满意度位居行业前列。报告期内，非住宅业态合约面积约1100万平方米，合约收入约3.2亿元。
借助控股股东的强大产业链资源优势，美置服务的物管业态从住宅业务延伸至产业园区、医疗康养等领域。截至报告期末，其在管产业园区45个，面积721万平方米。
未来，美置服务将扎实住宅基本盘，锚定住宅服务、产业园服务、医院服务三大核心业态，孵化增值赛道，聚焦精力构建全生命周期的服务力，并逐渐由内向外锻造市场化的竞争力。
报告期内，布局房地产科技赛道的睿住发展实现营业收入6亿元，签约金额6亿元，第三方占比达100%。根据市场变化，睿住发展及时调整经营策略，积极布局港澳及海外发达国家市场，将业务边界由商品房拓展至所有建筑，发展前景更具想象空间。
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资产运营板块的设置则契合了房地产行业由增量开发时代转入存量运营时代的需求。期内，美置商业共运营了13个项目，运营面积超70万平方米。其中，佛山悦然广场开业已满5年，商业运营已进入成熟期，NOI Margin（经营利润率）达到76%，处于行业优秀水平。美的置业计划将5座自持商业体纳入美置商业板块，以构建资产运营及管理轻重结合的商业模式。
开发代建是新增业务板块，主要承接重组完成后将持有的房地产开发资产的全链条开发管理，涵盖物业设计、开发、规划建造、销售等全过程或阶段性开发管理服务。过往几年，美的置业已经向医院、学校等各类建筑或经营场所提供了工程建设管理服务，均获得市场的积极反馈。未来，该公司除了承接控股股东的开发代建业务外，也将积极开拓第三方代建服务。
展望未来，美的置业执行总裁王大在认为，重组完成之后，公司会有更良好的资源聚焦到轻资产开发业务，同时有控股股东的支持与担当，也会有更值得期待的前景。
值班编委：李红梅
流程编辑：刘亚
审读：戴士潮
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