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二手成交价格一出炉，整个城东业主都嗨翻了。是真实市场体现？是个别买家博傻？还是嗅觉灵敏的投资客开始出货？现在谁都不敢下判断。
不过，极少谈论房价的郁亮，前天却大谈一次：
“其实我很少谈房价问题，今天谈谈，我们可以非常明确的说，我们认为中国房价单边快速上涨时代已经结束了。”
在郁亮看来，过去20年的房地产繁荣，是中国出现了前所未有的城市化，出现了旺盛的需求和住房的短缺。
现在旺盛需求的时代结束了，全面短缺的时代也结束了。
看一组数据：中国已建成房屋总量足够40亿人居住。不仅如此，高达11亿㎡的空置率，在全球独占鳌头。
我们不得不承认：老百姓80%的财富是不动产，一定程度上就是相互绑架。因此，多头们坚信“楼市不能跌、不能倒、不能动”。
郁亮还说了另一句话：“如果房地产企业还是有地就买不看价格，那之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。”
而昨天，杭州又有三宗高价地入市：萧山市北东破2万，南部蜀山近1万7。大多数开发商依然是“吃着火锅、唱着歌”，疯狂抢地。
因此，很多人大呼“看不清楼市真相”。这是因为，从不同的维度分析，可以得出完全相反的结论。
Q&A | 壹
问答关键词：现金300万、纯投资(全款)、小户型
@Execution
层楼你好。手上有现金300万左右，二套房，打算纯投资（全款）买个小户型。现在看了西雅图和华夏四季，不知道哪个更值得投资？西雅图属于西湖区，但地铁没有，而且周边什么都没有；华夏四季有地铁，开发商不了解。所以想来请教下买哪个盘好？或者西湖区、拱墅区还有什么好推荐的？
楼先生：这两个楼盘的价格，都非常有诱惑力。只要拿得出全款，人人都想投资一套。不过，没有强大的人脉资源，全款也不一定能买得着。买房难度真的相当大。说实话，不管买到哪一个楼盘，尽管去买吧。在巨大的价格优势面前，特别是相对纯投资而言，苛刻的要求也可以舍弃一下。
手握三百万现金，按首付六成计算，总价可承受五百万左右，那就还有得选。同样是未来科技城的限价新盘，中南、东原和阳光城，都可以努力试试。如果能首付六成，杂七杂八的资金成本算下来，最后也差不多多少。还有就是往城北方向，同样买房难度很大，比如海德公园。
Q&A | 贰
问答关键词：改善置换、艮北新城、买新房占限价便宜
@周晔（亮&翔麻麻）
名下有一套万科魅力之城89㎡，一套雍和府89㎡，想把魅力之城卖了，再入一套雍和府的108或者128㎡，这样操作怎样？麻烦您给我点建议。谢谢。
楼先生：房子也会迭代，现在拿出来的新房，不管是户型、规划还是景观设计，甚至包括立面，都更先进，也更迎合潮流。魅力之城属于万科在杭州最早期的房子，小户型跟后来做到三房两卫，确实不能比。用这一套十来年的二手房，去换一套产品更新、理念更先进、户型也更大一点的房子，没什么好犹豫的。
至于是不是要再买雍和府，建议应该再权衡一下。雍和府这个楼盘，开始卖的时候，整个艮北新城还是刚需板块，那时价格才一万五六。现在是跟着大势涨上来了，产品本身是没有变化的。所以，从这个角度看，价格和楼盘是不匹配的。还有一点，雍和府现在应该都是二手房了吧？占不到限价的便宜啊。
Q&A | 叁
问答关键词：投资、新房交付立马卖出、再买1套限价房
@阿杜
去年在你的指导下，完美地买了水晶郦城，今年6月交房。它边上的经济适用房都卖二万八了，我是纯投资，在有把握买到别的政府压价房的前提下，想马上卖掉水晶俪城，这个计划可行吗？还是等西湖大学建成后，板块成熟后再卖。期待再一次指导。
楼先生：无非是两种方式：第一种，继续拿着水晶郦城这套房子，相对是比较稳妥的方式。随着地铁过来、人口导入、配套跟上，云谷板块还是有比较强劲的成长性。对应到房价上，也就有比较好的预期。第二种是像你说的那样，相对高位抛出二手房，又买进一套限价房，一进一出，这其中的价差是实实在在看得见的。从理论上来说，这是可行的。
Q&A | 肆
问答关键词：研究生学历、总预算500万内、工作在滨江
@liaosl
目前在杭州发展，户口准备迁过来，研究生学历可以直接落户吧？目前现金大概有200万，总价预算500万以内，工作在滨江，因为有两个孩子，大的准备读幼儿园，我想问老师有什么推荐的吗？考虑学区的话，是买很难能抢到的一手房还是看二手房？
楼先生：可以直接落户的。先说一点题外话。相对北上深，目前杭州的落户政策还是宽松的，杭州想真正跻身一线城市，最关键还是人口。这一波新型城市化，就是典型的强二线城市“抢人大战”。包括杭州房价也是一样，短期看政策，中期看产业，长期还是看人口。
滨江和世纪城一带的二手房，尤其次新房价格已经飙到很高了。而且买二手房也看运气，遇上一套各方面都满意的二手房，相当不容易，还得跟房东来回议价。关键还是价格，跟限价新房相比，占不到便宜。同样地段的二手房和新房，相差可能高达百万。因此，能买到新房的话，还是尽量多考虑新房吧。
至于推荐的话，奥体的139㎡当然很好，比如创世纪的139㎡，户型、地段都非常好，总价也基本在你承受范围内。但你买不到啊。有500万的预算，沿着博奥路、几条建设路往萧山市北、萧山城区一带挑一挑吧，相对来说，选择也多，能贷款买的机会也大。
Q&A | 伍
问答关键词：现金800万、不想按揭、申花改善品质楼盘
@小螺号peggy
刚出售了一套临平总价近400万的自住房，目前住在学军紫金港的学区房，手头还有一套河滨精装修小户型，5月份即将满两年，由于二胎，这套学区房不太够住，所以计划出售河滨的房子，置换一套附近比如东方福邸或沁园的精装大户型。这样操作是否值得？800万左右的现金，不想按揭的话，可以选择学军紫金港附近哪个品质好的楼盘？
楼先生：有经济条件的话，应该让自己住得舒适一点。所以去改善置换吧。但是，如果房东或者开发商能接受按揭，为什么要全款呢？用上一点杠杆，既能扩大选择面，手上还有流动资金，更加灵活。按揭好，还是全款好，因人而异，但总的原则，只要平时现金流没问题，还是鼓励大家多贷款买房。
新房的话，沁园的价格会比其它几个新盘略高。绿城品牌有一定溢价率，目前其它几个新盘在售均价5万不到，这个就要权衡一下了。相对其它板块而言，申花买房难度不大，基本都接受贷款。另外二手房，当然还是首推东方福邸吧，各方面条件都比较好。如果能挑到满意的楼层和户型，不一定就得买新房。
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