一提到租房
大家总有吐不完的槽
说不完的回忆
甚至还有惊心动魄的经历
租房不易
怎样才能避免踩“坑”？
这份超实用法律指南你一定要收好
一、遇到房东“一房多租”怎么办？
“一房多租”是指同一出租人针对同一个出租房屋先后签订多个租赁合同。当多个租客都要求入住时，要按照下列顺序确定真正的租客：已经合法占有房屋的→已经办理登记备案手续的→合同成立在先的。不能入住的租客，可向房东请求解除合同、赔偿损失，维护自己的合法权益。
【法条链接】
《中华人民共和国民法典》第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。
二、租客可以擅自改建装修吗？
不能。租客对于租赁的房屋只有使用权，而没有处置权。租客对房屋进行装修需取得房东同意。如未经房东同意，擅自在租赁房屋上进行装饰装修，改变租赁房屋的形态或损害房屋完整性，则依法应当承担相应的侵权责任，房东可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
关于装修后增添的附属物部分，在合同解除后，能够拆除搬移的，租客可以拆走，但不得破坏房屋结构。拆除时给房屋造成损害的，应赔偿房东因此而造成的损失。不能拆除的部分，损失由租客自行承担。
所以，如需要对租赁房屋进行装修，则建议在租赁合同中明确约定“房客有权对承租房屋进行装修”等内容。若租赁合同缺乏相关内容，建议在租赁房屋装修前，通过补充合同、短信等书面方式，明确取得房东的同意。
【法条链接】
《中华人民共和国民法典》第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
《商品房屋租赁管理办法》第十条 承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。
承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。
三、承租期间，一般由谁承担维修义务？
对于租赁期间的维修义务，租房合同中有约定的，按照合同约定处理。如果没有约定，一般由房东履行维修房屋的义务。当房屋产生诸如漏水、排水失灵、电路损坏等不适宜租住的情形时，租客可以与房东就房屋维修事宜进行积极协商。如房东未履行维修义务的，租客可先自行维修，维修费用由房东负担。但如果是因租客过错致使房屋需要维修的，房东不承担维修义务。
【法条链接】
《中华人民共和国民法典》第七百十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
第七百十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
四、退租时房东说要付家具“折旧费”，怎么办？
关于租赁房屋内的家具损坏赔偿，首先要区别是合理损耗还是过度使用。如果租客正常使用租赁物导致其损耗的，租客不承担损害赔偿责任，如因租客使用不当造成租赁物损坏、价值贬损的，则需赔偿相应损失。建议租客在入住前通过拍照、视频等方式对房屋状况等资料留存，以便在退房验收时核对。
【法条链接】
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
第七百一十一条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
第七百一十四条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
来源：余姚市人民法院
