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前几天,中海大境终于启动认筹,不出意外的,也低开了。
最低7字头起,在这个地段,就问你香不香?
所以普通人大抵也是抢不到的。
125和140的户型首开就只有一条梯腿,货量最少,但意向客户最多。这里面既有本地客,也有外地客,既有大把从去年盯到今年的市场客,也有不少兜兜转转高高低低的内部客。
只要是打算真金白银买这个盘的,此前想必都听闻了不少路边社消息,肯定知道我的意思。
还好观樾开得早。
这广州市场上的新盘绞杀,如今真叫一个惨烈。
不过,开发商相争,购房者得利。
当然不是坏事。
1
回想这一轮厮杀,开发商的打法开始高度趋同。
除了首进天河的华润略显水土不服,越秀观樾、中海大境,都开始用“低开高走”的这一套策略。
先用低于市场预期的价格把第一波站稳,规模出货,后面再慢慢调整。
而这一套玩法,最开始用的,不就是保利嘛。
所以在大家都开始同题作文的时候,保利也拿了两个顺销盘,保翔和天汇,趁着3月几个新盘首开一起造起来的势,好好的走了一波货。
从最近的成交数据看,经过大半个月的发酵,无论是世联东一研究院,还是贝壳渠道的成交数据,或者克而瑞的统计,广州的成交量,是实实在在的起来了。
2
市场解冻,接下来,广州的楼盘还会继续降价吗?
分盘。
郊区盘的促销动作是长期存在的。
现在,及以后,郊区盘都会有波段性的入手时机,被中心区挤压得越厉害的阶段,就是对预算有限的人来说,上车郊区盘越好的时点。
市中心的价格,也在底部重塑中。
对拥有中心区核心资产的业主来说,这是一个相当痛苦的时期。
比如,此前一些板块的标杆盘,牛奶厂的“四大金刚”、金融城的兰亭盛荟、珠城的中海花城湾等等,从去年开始被疯狂挤泡沫,如今的价格,要遇上个业主失业或生病急用钱,别犹豫,赶紧买。
至于中心区新盘的房价,小阳春这一波走完,不会持续在低位徘徊的。
保利员村的项目,都荟天珺,在大境之前悄无声息的抢开了,整体均价11万+,大大超出了此前的市场预期,很多意向客户说,贵了。
所以接下来,我觉得市场会因为不断放量,价格逐渐回升。
3
其实,一味的降价也不是好事。
抄底是有前提的,脱离开发成本讲抄底,最后买单的还是购房者自己。
换句话说,开发商现在卖给你的房价,账要算得过来。
拿地价加建安成本,不能明显亏本。如果新房甚至降到楼面价卖给你,你敢买吗?你能想象之后交付给你的新房,会是啥样?
最严重的,恐怕是个烂尾楼。
即便不,减配是必然的,不是房子减配,就是小区园林等公区减配。
看上去房子是卖出去了,但卖的人没赚到钱,买的人一拿到房就要去维权,不是双输吗。
此前很多敢用面粉价去卖的盘,不都是暴雷房企要马上回血,要短期的现金流么。
千万别买。
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所以,该怎么在合理的价格范畴内,去科学的抄底,或者说,科学的买到一个相对靠谱的房子呢?
如何判断合理价格,前面说了。至于相对靠谱的房子,无外乎两点——
售前看产品,售后看交付。
早前几年,我经常在大湾区和国内几个新一线城市踩盘,看过别人家的房子之后,我常常觉得广州为啥就没有好房子呢,拿着同样甚至高得多的预算,放眼望去,就给个这?!
直到中海观澜府的岛台设计出来。
当时真的觉得好赞。关于这一点,我在此前的多篇文章中,不厌其烦的提到过。
但市场就是逆水行舟,不进则退。这几年的中海产品,变得相对中庸,不失不过。
还有珠江花城的“同等面积多一房”。
现在广州的刚需盘,早就习惯了螺蛳壳里做道场,70多方都能整出个4房来。但最先看到刚需和刚改这一痛点的,应该是珠实。
预算有限,但家里人口又多,需要很多个房间,怎么办?几年前的珠江花城,就搞出了同等面积给你多一间房,解决的就是这个痛点。
当时珠花推出的横厅,在广州市场也算少见,那一代的产品在当时来说,是不错的。
然后就是保利天瑞的纯板楼设计。
在天瑞之前,广州遍地塔楼,上海的朋友来广州看房,都会投来同情的眼光:
这都不是板楼,南北都不对流,怎么住啊?
天瑞除了靠广园的两栋塔楼,基本是板楼,加上新中式的风格,我个人觉得是把广州的产品力又往上拉了一个台阶。
所以后面很多项目都开始了低密板楼设计,比如刚推的观樾,等等。
作为购房者,我们是很愿意看到开发商发力卷产品的,不过产品这个东西,萝卜青菜各有所爱,自己喜欢就好,倒没什么标准化的选筹方法。
到了交付,就有些需要注意的了。
最简单的,买这个盘之前先了解下,这个盘此前有没已经交付的楼栋?已经交房的,有没有业主因为质量问题集中维权的?
这家开发商的其他楼盘,有业主反映质量问题吗?
再看回这家开发商的二手楼盘,口碑怎么样?物业好不好?
特别是物业,非常非常重要,大家一定要注意。
二手房的物业口碑,才是一家开发商真实的售后服务水平。
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当然,对我个人来说,买房的时候还会非常看中一点:
开发商的价值观。
这个也很简单,就是业主无论因为什么原因维权,开发商任何岗位的任何人对着自家的业主,都不要傲慢的说,谁让你自己要买的?
发生事故的时候,不要首先区分出事的是业主,还是租户。
人啊,什么时候都要有敬畏心。